Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit
Gemeinsame Hinweise der obersten Bauaufsichtsbehörde und des Landesamtes für Kultur und Denkmalpflege zur Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit auf der Grundlage des jährlichen Gesamtertrages
Die in § 6 Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern (DSchG M-V) enthaltene Begrenzung der Erhaltungspflicht von Denkmalen auf das Zumutbare ist auch bei der Entscheidung über genehmigungspflichtige Maßnahmen nach § 7 Abs. 1 DSchG M-V zu beachten.
Zu den schwierigsten Fällen bei der Beurteilung zählt die beabsichtigte Beseitigung eines Denkmals im Sinne von § 2 DSchG M-V. Die Genehmigung zum Abbruch eines Denkmals ist dann zu erteilen, wenn dem Eigentümer die Erhaltung des Denkmals nicht zumutbar ist. Der Begriff der Zumutbarkeit ist hierbei denkmalschutzrechtlich auszulegen und nicht identisch mit der Wirtschaftlichkeit im Sinne des Baugesetzbuches.
Die Zumutbarkeit ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung zu beurteilen. Aus der gebotenen objektiven Betrachtungsweise folgt, dass es für die Beantwortung der Frage der Zumutbarkeit weder auf die Art des Erwerbs noch auf die Kenntnis des Erwerbers von der Denkmaleigenschaft ankommt. Ob die Erhaltung eines Denkmals zumutbar ist, ergibt allein ein Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungsvorteile (einschließlich Gebrauchsvorteile). In aller Regel wird eine wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer unzumutbar und deshalb unverhältnismäßig sein, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden können.
Infolge der objektbezogenen Betrachtung bleiben die subjektiven Vermögensverhältnisse des Erhaltungspflichtigen außer Betracht (BGHZ 6, S. 270, 282). Sie werden hingegen bei der steuerlichen Veranlagung berücksichtigt.
Bei Gebäuden in kirchlichem Eigentum dürfen in Bezug auf die Zumutbarkeit keine höheren Anforderungen gestellt werden als bei privaten Eigentümern. Gegenüber denkmalschutzrechtlichen Maßnahmen ist das kirchliche Eigentum durch Art. 14 GG nicht anders als das Eigentum Privater geschützt (VGH BW U. v. 10.5.1988).
Es ist auf die Wirtschaftlichkeit des denkmalgeschützten Gebäudes bei der Durchführung der geplanten (geforderten) Erhaltungsmaßnahme bzw. der Versagung der Abbruchgenehmigung abzustellen. Eine Gegenüberstellung der Sanierungs- mit den Neubaukosten ist nicht geeignet, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten.
Die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung liegt beim Eigentümer, der sich auf die Rechtsposition der Unzumutbarkeit bezieht. Im Übrigen ist der Denkmaleigentümer wegen der größeren Sachnähe eher in der Lage anhand seiner Nutzungsabsicht, des Erhaltungszustandes des Denkmals und der bisherigen Bewirtschaftungskosten sowie der möglicherweise zu erzielenden Nutzungserträge die Unzumutbarkeit der Erhaltung zu belegen. Hierbei ist zu beachten, dass es der Eigentümer angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Blick auf Art. 14 Abs. 2 S. 2 GG grundsätzlich hinnehmen muss, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (BVerfG DVBl. 1999, 1498f.). Diese Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums findet ihre Grenze, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Dazu kann es kommen, wenn die ursprüngliche Nutzung infolge geänderter Verhältnisse hinfällig wird und eine andere Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lässt. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt (vgl. BVerfG ebenda).
Wenn es dem Eigentümer gelingt, mit einem an diesen Kriterien orientierten Nutzungskonzept die Unwirtschaftlichkeit darzulegen, ist es Sache der Behörde zumutbare Alternativen aufzuzeigen.
Eine solche kann sogar die Veräußerung des Denkmals sein. Eine Veräußerung des Denkmals ist dem Eigentümer jedoch allenfalls dann zumutbar, wenn die konkrete Aussicht des Erwerbs durch einen zur Erhaltung bereiten Käufer zu einem angemessenen Kaufpreis besteht. Die rein theoretische Möglichkeit der Veräußerung ist praktisch kein Argument, die denkmalrechtliche Genehmigung abzulehnen (BVerwG, DVBl. 1985, 1173, VGH Mannheim in NVwZ-RR 1989, 232 ff., 237).
Findet sich ein seriöser Kaufinteressent, der das Baudenkmal nach den Anforderungen des § 6 DSchG M-V erhalten will und einen, wenn auch nur geringen Kaufpreis bietet, so ist das ein gewichtiges Indiz dafür, dass der Nutzwert des Denkmals seine Kosten deckt. In diesem Fall erübrigen sich Kostenberechnungen. Anderes gilt nur, wenn dem Eigentümer der Verkauf aus bestimmten Gründen nicht zumutbar ist, z.B. Grundstück ist Teil einer größeren Betriebsfläche und kann nicht herausgelöst werden (Schmaltz, Wiechert, Kommentar zum Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz, § 7 Rn. 18).
Lässt sich bereits im Abbruchgenehmigungsverfahren erkennen, dass das Denkmal in seinem bisherigen Zustand nicht auf Dauer sinnvoll genutzt werden kann und deshalb im Falle der Erhaltung erhebliche Aufwendungen erfordert, ist dieser Erhaltungsaufwand bei der Entscheidung über die Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals zu berücksichtigen. Allerdings sind bei den Aufwendungen die Kosten zur Beseitigung unterbliebener Instandsetzungen, auch sich daraus ergebende anteilige Planungskosten, abzuziehen.
Für die Vergleichsberechnung ist im Regelfall ein Zeitraum von 10 Jahren zugrunde zu legen, denn eine weitere Vorausschau ist kaum möglich (vgl. VG Lüneburg BRS 42, 327). Im Übrigen erfolgt auch seitens der Banken eine Festschreibung des Zinssatzes für Darlehen meist nur über einen solchen Finanzierungszeitraum.
Es sind folgende Punkte zu prüfen:
Dezidiert auszuweisen sind die Kosten, die auf unterbliebener Instandsetzung basieren.
1 Baukosten
Detaillierte Ermittlung der Sanierungs- bzw. Maßnahmekosten unter Erklärung über eventuell bestehende Vorsteuerabzugsberechtigung, ggf. unterstützt durch Gutachten oder, wenn der geplante Eingriff einen solchen Aufwand nicht rechtfertigt, durch Schätzung (Schmitz/Krings/Dalhaus/Meisel Katalog "Baukosten 2006, Instandsetzung/Sanierung, Modernisierung/Umnutzung" 18. Auflage).
2 Kosten für Außenanlagen
Diese Kosten können nur soweit in Anrechnung gebracht werden, wie die Außenanlagen durch die Sanierung betroffen sind. Sonderausstattungen wie Pavillons, Swimmingpools etc. sind nicht anrechnungsfähig.
3 Baunebenkosten (Kostengruppe 700 DIN 276)
Zu den Baunebenkosten gehören
a) Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen
b) Gutachterkosten (soweit zusätzlich anfallen)
c) Kosten der Baugenehmigung einschl. Auslagen (Prüfung der Statik)
In der Regel handelt es sich bei den Erträgen um solche aus dem jeweiligen Denkmal selbst. Diesen sind dann Erträge anderer Objekte hinzuzurechnen, wenn sie und das Denkmal nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zusammengehören, z.B. ein Schloss und eine Schlossgaststätte.
1 Erträge aus Vermietung und Verpachtung
Diese bemessen sich an den realistisch zu erwartenden und wirtschaftlich durchsetzbaren Mieteinnahmen, für deren Prognose z. B. auf bestehende Mietspiegel zurückgegriffen werden kann.
2 Erträge aus Gebrauchswert
Bei selbstgenutzten Bauwerken ist die marktübliche Miete für Objekte in gleicher Art, Lage und Güte anzusetzen.
3 Sonstige Erträge
Sonstige Erträge können z.B. Eintrittsgelder sein.
1 Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlage während der Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen (§ 18 Abs. 4 WertV). In der Ertragswertermittlung sind nicht die real entstehenden Kosten für die Instandhaltung zu berücksichtigen. Anzusetzen sind die durchschnittlichen Kosten eines wirtschaftlich handelnden Grundstückseigentümers für die Instandhaltung im Jahr. Darin eingeschlossen (anteilig) sind auch die von einem solchen Eigentümer vorzunehmenden möglichen großen Instandhaltungsmaßnahmen wie eine Dachreparatur oder eine Fassadenerneuerung, die nur in größeren Abständen anfallen. Ausgeschlossen sind hingegen alle Kosten einer Modernisierung oder Standardverbesserung, die durch eine normale Instandhaltung nicht mehr gedeckt sind. Zu berücksichtigen ist deshalb eine Instandsetzungspauschale analog § 35 Abs. 2 II. BV, für deren Ermittlung der Verkehrswert des Gebäudes mit dem ggf. notwendigen gegenwärtigen Reparaturaufwand addiert und anschließend durch die pauschalierte Nutzungsdauer von beispielsweise 100 Jahren geteilt werden kann. Beim Reparaturaufwand nicht anzusetzen sind alle Kosten, die zur Beseitigung eines Instandhaltungsrückstaus dienen.
2 Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. Die Verwaltungskosten dürfen in Anlehnung an die II. BV höchstens mit 230,00 € jährlich je Wohnung, bei Eigenheim, Kauf Eigenheim und Kleinsiedlungen je Wohngebäude angesetzt werden. Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen Verwaltungskosten höchstens mit 30,00 € jährlich je Garagen oder Einstellplatz angesetzt werden.
3 Mietausfallwagnis
Neben dem Ausfall der Mietzahlungen durch nicht zahlende Mieter oder Leerstand können auch die Kosten für die Rechtsverfolgung der Ansprüche und deren Folgen wie eine Wohnungsräumung angesetzt werden. Das Mietausfallwagnis darf höchstens mit 2 vom Hundert und bei gewerblich genutztem Raum mit 4 vom Hundert angesetzt werden. Im Mietausfallwagnis nicht enthalten ist ein Leerstand und seine Folgen, der durch mangelnde Vermietungsleistung, schlechte Werbung oder überhöhte Mietforderung des Grundstückseigentümers entstanden ist. Auch für eigen genutzte Wohn- und Gewerbeeinheiten darf kein Mietausfallwagnis angesetzt werden.
4 Betriebskosten
Anrechenbar sind nur diejenigen Betriebskosten, die nicht umgelegt werden können und dem Grundstückseigentümer beim Gebrauch des Grundstücks entstehen. Es ist im Einzelfall zu prüfen, welche Betriebskosten nicht umgelegt werden dürfen. Eine Pauschale ist nicht ausreichend. Im Übrigen ist die Betriebskostenverordnung (BGBl I 2003, 2346, 2347) zu beachten.
Bei der Finanzierung sind sowohl Eigenleistungen, staatliche Zuwendungen und Zuschüsse als auch Fremdkapital zu berücksichtigen.
Das Eigenkapital (Eigenleistungen) muss den auch bei Neubauten üblichen Anteil ausmachen, der mit ca. 20 % anzusetzen ist. Eine Verzinsung des Eigenkapitals ist nicht anzusetzen, da es bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit allein darauf ankommt, dass die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden (Strobl / Majocco / Sieche: Denkmalschutzgesetz für Baden-Württemberg 2. Aufl. § 6 Rdnr. 11).
Keine Kosten sind Zinsen des Eigengeldes oder des Fremdkapitals, das in der Denkmalsubstanz und dem Grundstück angelegt ist, einerlei, ob der Eigentümer das Denkmal geerbt oder käuflich erworben hat.
Als Tilgungssatz des Fremdkapitals ist 1 % anzusetzen, um die Annuität vergleichen zu können.
Zuschüsse können nur berücksichtigt werden, wenn sie gezahlt oder verbindlich zugesagt wurden. Hat ein Eigentümer jedoch in zurechenbarer Weise die Antragstellung auf Bewilligung von Fördermitteln unterlassen, ist er so zu behandeln, als ob er den Antrag gestellt und die erwartende Förderung erhalten hätte.
In der abschließenden Vergleichsberechnung werden die ermittelten Kosten den Erträgen gegenübergestellt.
Bei den steuerlichen Vorteilen handelt es sich zum einen um die Sonderabschreibungsmöglichkeiten nach § 7 i EStG und zum anderen um anerkennungsfähige Sonderausgaben nach § 10 f und g EStG. Da die Zumutbarkeit projektbezogen ermittelt wird, sind auch andere Steuervorteile anzusetzen, die bei der Erhaltung des Gebäudes bzw. Durchführung der Sanierungsarbeiten entstehen. Gegenwärtig sind dies nur die Sonderabschreibungsmöglichkeiten in Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach § 7 h EStG. Zum Ansatz kommen nur konkret beim Betroffenen erzielbare Steuervergünstigungen, nicht abstrakte Möglichkeiten. Zum Nachweis steuerlicher Absetzungsmöglichkeiten natürlicher Personen empfiehlt es sich, die Einkommensteuerbescheide/-erklärungen der letzten 3 Jahre, ggf. Bescheinigung über die Nichtveranlagung zur Einkommensteuer einzusehen. Für selbständige natürliche Personen und juristische Personen des Privatrechts ist eine Bescheinigung des Steuerberaters vorzulegen.
Am Ende der Berechnung steht das Ergebnis, ob der Vergleich einen Ertragsüberschuss oder unrentierliche Kosten ergibt. Bei unrentierlichen Kosten schließt sich dann die Prüfung an, ob gewichtige Gründe des Denkmalschutzes gleichwohl der Erteilung einer Abrissgenehmigung entgegenstehen.
Für die Prüfung der o.g. Punkte sollte das anliegende Formular verwendet werden. Dieses ist, soweit möglich, vom Bauherrn auszufüllen und zu unterschreiben. Die Vergleichsberechnung ist von der Genehmigungsbehörde vorzunehmen.